한국은행이 지난해 7월부터 기준금리를 2%에서 3.25%까지 5차례에 걸쳐 지속적으로 인상하면서 수익형부동산 투자자들의 투자 전략에도 상당한 변화가 예고되고 있다. 기준금리 인상으로 수익형 부동산 투자의 바로미터가 되는 정기 예금금리가 동반 상승하면서 매달 받는 임대료를 바탕으로한 연간 임대수익률과의 격차가 줄어들고 있기 때문이다. 전문가들은 특히 대표적인 수익형 부동산인 오피스텔의 경우 최근 매매 가격이 상승하면서 임대 수익률이 낮아지는 추세여서 신규로 오피스텔 투자를 고려하는 이들은 신중하게 접근할 것을 조언하고 있다.

▶인기 고공행진 오피스텔, 매매가 상승으로 연간 임대수익률 하락세 지속=최근 분양 시장에서 연일 돌풍을 일으키고 있는 오피스텔은 지난해부터 지속적으로 임대수익률이 하락세를 보이는 추세다. 오피스텔 붐에 편승해 섣불리 투자에 나서서는 안되는 이유가 이 때문이다. 실제 부동산114가 지난해 1월부터 지난달까지의 서울 소재 50실 이상 오피스텔의 임대수익률을 조사한 결과 지난해 1월 연 5.95%이던 임대수익률은 지난달 5.67%까지 하락했다. 경기도의 평균 임대수익률도 지난해 1월 6.56%였지만, 지난달에는 6.23%까지 떨어졌다. 기준금리가 1.25% 상승하는 동안 반대로 오피스텔의 임대수익률은 0.3% 가량 떨어진 것이다.

오피스텔 임대 수익률 하락세의 근본 원인은 오피스텔 매매가의 상승이었다. 부동산114에 따르면, 서울의 오피스텔 3.3㎡당 매매가는 지난해 1월 919만원이었지만, 지난달에는 973만원까지 올랐다. 경기도도 지난해 1월 3.3㎡당 686만원이던 것이 지난달 700만원 대를 훌쩍 넘어서 3.3㎡당 711만원까지 상승했다. 분자에 해당하는 임대료에 비해 분모인 매매가가 가파르게 상승하다 보니 임대수익률이 자연스럽게 하락한 것이다. 김규정 부동산114리서치센터장은 “기존부터 오피스텔을 보유하고 있던 투자자라면 매매가 상승과 매달 고정적인 임대수익을 얻는 일석이조의 효과를 누렸을 것”이라며“하지만 신규로 오피스텔을 매수하려는 이들의 경우에는 매매가가 높아져 이미 수익률이 크게 낮아진 상태라는 점을 사전에 유념해야할 것”이라고 말했다.

특히 신규로 분양되는 오피스텔의 경우 분양가가 주변 시세와 비슷하거나 높게 공급되고 있고, 월 임대료 또한 상승에 한계가 있는 만큼 예상 보다 수익률이 낮아질 수 있다는 점에 주의해야 한다. 이에 따라 김 센터장은 교통 여건이 양호하면서 상대적으로 수요에 비해 공급이 부족한 지역에 선별적으로 투자에 나설 것을 조언했다. 실제 서울ㆍ수도권 소재 일부 오피스텔 단지의 경우 연간 수익률이 10%를 넘어서기도 한다. 일례로 광진구 화양동의 글로벌 오피스텔 44㎡는 현재 연 임대수익률이 10.6%에 달한다.

▶늘어나는 아파트 월세, 아직은 수익률은 극히 미약= 심각해지는 전ㆍ월세난 여파로 아파트의 전세 물량이 대거 반전세 및 월세로 전환되고 있지만, 여전히 오피스텔에 비해선 수익률이 미약한 것으로 나타났다. 이는 오피스텔에 비해 아파트의 매매가가 월등히 높은 데서 비롯된 현상이다. 실제 서울 소재 아파트의 평균 임대 수익률은 지난 4월 기준 2.99%에 불과하다. 지난해 1월 2.69%에 비해서는 1년 여 만에 0.3%P 가량 높아졌지만, 여전히 오피스텔 임대수익률에 비해서는 절반 수준에 불과하다.

다만 아파트의 경우 매매 가격의 탄력성이 오피스텔에 비해 높은 점을 감안해 추후 매매차익을 노려볼 수 있다는 분석이 제기됐다. 김규정 센터장은 “쉽사리 매매가가 상승하지 않는 오피스텔이 최근 적잖은 상승폭을 기록하며 추가적인 매매 가격 상승에 대한 부담감이 커졌다”라며 “하지만 아파트의 경우 매매 가격 상승폭이 크지 않았던 만큼, 양호한 지역 수급과 가격 요건을 갖춘 단지를 고른다면 아파트를 통해서도 월 임대료와 매매가 상승의 동반 효과를 누려볼 수도 있다”고 전망했다.

이와 더불어 정치권에서 추진 중인 전월세상한제의 통과 여부에 따라서도 임대료의 사전 상승 효과도 노려볼 수 있다.

<정순식 기자@sunheraldbiz>sun@heraldcorp.com