수도권 개발제한구역(그린벨트)의 딱지(이축권-흔히 ‘용마루’라고 한다) 투자를 통해서도 전원생활 및 투자가치 상승 이라는 두 마리 토끼 사냥이 가능하다.

이축권이란 기존에 그린벨트 내에서 거주하던 주민(타인 소유의 토지에 지어진 주택 소유자도 포함)이 부득이한 사유로 기존 주택을 계속 유지하기 어려운 경우, 인근 지역으로 새로 부지를 마련해서 집을 신축할 수 있는 권리이다. 쉽게 말해 그린벨트 내에 건물을 지을 수 있는 권리로, 외지인은 이를 살 수 있다. 여기서 부득이한 사유란 도로, 공원조성 등 공익사업으로 건축물이 철거되거나 홍수 등 자연재해로 기존 주택이 유실된 경우 등을 말한다.

그린벨트 취락지구의 딱지(이축권)를 사서 건물을 짓는 방법을 자세히 알아보자. 이 때 취락지구 지정요건은 △취락을 구성하는 주택수가 10호 이상 △취락지구 1만㎡당 주택수가 10호 이상-다만, 시도지사는 해당 지역이 상수원보호구역에 해당하거나 이축수요를 수용할 필요가 있는 경우는 5호 이상으로 할 수 있다 △취락지구의 경계설정은 도시환경계획 경계선, 다른 법률에 따른 지역·지구 및 구역의 경계선, 도로·하천·임야·지적 경계선, 그 밖의 자연적 또는 인공적 지형지물을 이용해 설정하되, 지목이 대인 경우에는 가능한 필지가 분할되지 아니하도록 할 것 등 이다.

이축권을 사서 건물을 지을 경우 취락지구 내 도로를 접하고 있는 밭(田)에 200㎡(60평)까지만 허용된다. 그린벨트로 묶여있던 땅을 사서 이축권으로 건물을 지으면 땅의 가치가 크게 상승한다. 건물을 지으면 음식점 카페 등을 운영해 수익을 낼 수도 있다.

이축권을 매입해 지을 수 있는 신축주택은 단독주택에 한하며, 규모는 철거하는 기존 건축물의 연면적만큼 가능하고 건폐율은 60%, 용적률은 300%, 높이는 5층 이하로 제한된다. 건폐율 60% 이하로 건축하는 경우에는 높이 3층, 용적률 300%로 기존 면적을 포함해 연면적 200㎡(60평)을 지을 수 있다. 다만, 그 지역에서 5년 이상 거주했거나 지정 당시 거주자는 230㎡(70평)~300㎡(90평) 이하로 더 넓게 지을 수 있다.

공익사업 시행 또는 재해로 받은 이축권의 건축입지 요건은 다음과 같다. △그린벨트 내 자기소유의 토지일 것 △기존 주택이 있는 시·군·구(자치구)의 지역이거나 기존 주택이 없는 시·군·구 지역 중 기존 주택으로부터 2㎞ 이내 지역 △우량농지가 아닐 것 △국가하천의 경계로부터 500m 이상 떨어져 있을 것 △새로운 진입로 설치가 필요 없을 것, 즉 이미 도로가 개설되어 있을 것 △전기 수도 가스 등 새로운 간선공급설비를 설치할 필요가 없을 것.

이축권 투자시 유의할 점은 이축권은 그것만으로 매입자가 건축허가를 받아 집을 지을 수 없다는 것이다. 기존 거주자가 이축권으로 집을 지은 후에 그 집을 매입하는 방식이 일반적이다. 그러니 건축물이 완공되기 전까지는 기존 거주자가 계속해서 개입해야 한다.

이축권이 생길만한 주택을 미리 매입하는 방법도 있다. 이 때는 이축권을 받을 수 있는 주택인지 토지대장, 건축물대장, 등기부등본, 토지수용확인서, 철거예정통보서 등을 검토하고 현존 여부를 확인해야 한다. 또 이축권 대상 주택의 면적과 새로 신축할 건물의 허가(예정)면적이 적합한지 검토해야 한다. 아울러 이축권 시세(호가)가 그 지역 거래동향에 견줘 적정한지도 체크한다.

(헤럴드경제 객원기자,전원&토지 칼럼리스트)