현재 주택임대시장에서 형성된 월세전환율(월세×12(개월)/전셋값-보증금)은 지역, 집크기 등에 따라 차이가 있지만 통상 7~10%대다. 보증금이 적고 소형주택일수록 월세 전환율이 높아진다. 주택시장 전문가들은 무조건적으로 월세에 대한 반감을 갖기보다 개인 신용도에 따른 금융비용, 대안 주거지, 전환율 등을 꼼꼼히 따져 결정하는게 현명하다고 조언한다.

목동 대림2차 아파트 112㎡형에 사는 김 모(35)씨는 최근 보증금 2억 5000만원에 월 30만원(월세전환율 7.2%)으로 임대차 재계약을 맺었다. 2년 전 2억 1000만원이던 전셋값이 3억원으로 뛰자 집주인이 반전세 전환을 요구하고 나서서다. 반전세로 돌릴 경우, 순수 전세 대비 연간 60만원 가량을 손해보지만 부동산 중개인으로부터 목동 일대 월세전환율이 9%대라는 말을 전해듣자마자 계약서에 도장을 찍었다.

시중은행의 전세자금 대출금리는 연 4~6%대. 대기업에 다녀 소득수준이 4000만원대인 김 씨가 전세금 상승분(9000만원)을 모두 신규대출을 받을 경우, 금리 연 6%를 적용받아 한해동안 총 540만원의 이자가 나간다. 반면 반전세 시 연간 비용은 4000만원 대출에 대한 연이자 240만원과 월세 360만원을 합쳐 총 600만원이 된다. 반전세가 크게 불리하지 않다는 것이다. 

반전세 확산의 진원지로 꼽히는 잠실은 월세 전환율 6~7%가 기본이지만, 매물별로 차이를 보인다. 잠실 트리지움109㎡(구 33평)은 전셋값이 4억 5000만~5억원 안팎이다. 이를 반전세로 돌리면 세입자는 대부분 보증금 1억에 월 170만원, 1억 5000만원에 월140만원을 부담해야 한다. 임대수요가 풍부한 대학가 원룸이나 오피스텔 등은 통상 10~12%가 적용된다. 대학생수요가 대거 몰려있는 서대문ㆍ마포구 홍대앞 일대는 9~10%선에서 거래되는 것으로 확인된다.

저소득층은 국민주택기금을 통해 저리로 대출을 받을 수 있기 때문에 전세가 유리하다. ‘근로자 ·ㆍ서민 전세자금 대출’ 금리는 연 4%(종전 4.5%), ‘저소득가구 전세자금 대출’은 연 2%다. 다만 연소득, 무주택 세대주, 전용 85㎡ 이하 주거용 주택 등 자격요건을 갖춰야 한다.

반대로 연소득이 3000만원 초과지만 신용등급이 낮아 제2금융권을 이용해야 하는 서민들은 월세가 더 경제적일 수 있다. 저축은행 등은 6~13%의 이자율뿐 아니라 대출이자와는 별도로 대출금의 2%가량을 취급수수료로 내야 하기 때문이다.

이렇듯 상황별로 월세전환율 및 금융비용이 천차만별임에도 월세 전환에 대한 반감이 유독 강한 이유는 뭘까. 전문가들은 40~50년 가까이 지속돼 온 전세제도에 대한 학습효과와 한국사회에서 주택이 갖는 상징적 의미을 그 배경으로 꼽는다. 

김규정 부동산114 본부장은 “실물자산에 대한 신뢰가 높은 국내 특성상 내집마련은 중산층 일생일대의 목표”라며 “전세제도를 활용해 종잣돈을 모아 내집마련으로 나아가는 전단계로 역할한다”고 설명했다. 

달라진 주택임대시장에 걸맞는 계약형태, 월세비율에 대한 논의가 이뤄져야 하지만, 관련 연구는 이제 걸음마 단계다. 다만 소득대비 주거비용의 증가는 막을 수 없는 흐름이라는게 전문가들의 공통된 의견이다. 

서울시 주택본부 관계자는 “통상 30%에 이르는 선진국과 비교해 볼 때, 10% 후반대로 추정되는 우리나라의 주거비 비중은 현저히 낮은 편”이라며 “당분간 주거비용 상승이 불가피 할 것으로 예상된다”고 내다봤다.

<김민현 기자＠kies00>kies@heraldcorp.com