MC 성기영: 전세문제는 지속될 것인가, 월세 확산은 앞으로도 더욱 늘어날 것인가. 주택시장의 최대 화두입니다. 전세대란의 구조적 문제와 향후 전망을 짚어봅니다. 헤럴드경제 장용동 논설실장입니다.
-전세대란이 일시적인지, 아니면 구조적이어서 더욱 장기적인 문제가 될 것인지가 관심사가 되고 있는데요. 과거 흐름은 어땠습니까?
▲주택시장을 움직이는 종속변수는 여러가지가 있습니다. 수급문제부터 금리, 규제, 유동성 등을 들 수 있습니다. 심지어 심리까지도 영향을 미치는데요. 예컨대 집값이 안정되거나 하락하는 시기는 매수세가 크게 위축될 수 밖에 없습니다.대부분의 심리가 전세 등 임대로 살고싶어 하지요. 그래서 주택시장이 침체나 불황에 빠지면 전세수요가 늘고 전세가가 오르는 상황이 발생합니다. 전세가가 상당 폭 뛰어오르면 뒤이어 소형을 중심으로 매매가가 오르는 이른바 ‘전세=매매’ 후행 연동현상이 발생하는게 일반적인 과거 집값패턴이었습니다.
지난 89년 분당 등 5개 신도시건설 때도 집값상승 전조는 전세값이었습니다. 당시 전세가 급등으로 자살 등 사회적 문제가 생기자 서둘러 1989년 4월 27일 5개 신도시건설 계획을 발표하고 건설에 들어간 것입니다.
-1997년 외환위기 때도 그랬죠?
▲지난 1996년까지 안정된 집값(5개 신도시건설 영향)이 재차 꿈틀댄 것은 외환위기 이후 큰 폭으로 집값과 전세가격이 떨어져 1998년은 집 소유한게 죄였습니다. 하지만 2000년 들어서면서 급격한 회복장세가 나타났고 전세가격이 급등하기 시작했다. 2001년에는 무려 30~40%가 오르기도 했습니다. 바로 이게 기폭제가 되어 2002년부터 집값은 하늘 높은 줄 모르고 오르기 시작했구요. 노무현 정부의 극심한 탄압에도 굴하지 않고 2007년 초반까지 급등, 전세 이후 집값상승의 고리를 입증해줬습니다.
-2008년 금융위기 이후 전개도 그렇게 됐나요?
▲글로벌 금융위기 이후 초반의 현상은 ‘전세=매매’가 후행상승의 고리가 이어지는 듯 했습니다. 바로 2009년 봄부터 꾸준히 오르던 집값이 하반기들어 서울의 재건축단지를 중심으로 오르기 시작했습니다. 정부가 DTI족쇄를 활용해 이를 억제한 것도 이때이지요. 그러나 전세-매매 고리가 깨지기 시작한 것은 2010년 들어서입니다. 전세가는 꾸준히 상승했지만 1년이 넘게 매매가는 오르지 않았습니다. 되레 하향곡선을 그었지요.
-그런구조가 왜 달라졌나요?
▲바로 주택시장 구조가 변한데서 원인을 찾아야 할 것 같습니다. 주택 보급률과 자가보유율, 반복된 학습효과, 저금리, 유효수요 감소, 자산구조 변화, 인구구조 변화 등 다양한 요인이 작용해 ‘전세=매매 동반상승’의 고리가 점차 무너지고 있는 것으로 봐야 합니다.
-주택시장 구조변화, 쉽게 말하면 집값이 잘 오르지않는 구조로 변했다는 말이죠. 이유를 알고 싶네요.
▲여러가지입니다만 대략 5가지 정도로 요약해 볼 수 있을 것 같습니다.
1. 주택보급률이 과거 크게 낮았을 때는 상승여지가 많았습니다. 그러나 보급률은 이제 110%에 육박하고 있습니다. 물론 서울 등 국지적으로 다르긴 하지만 보급률이 급신장, 향후 수급불안요인이 적어지고 있기 때문으로 분석되는데다 자가보유율이 60%선에 달해 선진국 수준에 도달하고 있습니다. 이는 과거와 같은 수급불안에 따른 가격상승여지가 많치않음을 의미하지요.
2. 레버리지효과가 사라진 점도 주택 소유매력을 상실케 합니다. 돈빌려 집사면 집값이 올라 대출금을 갚고도 득이 되어야 하는데 그게 사라지고 있습니다. 되레 향후 집값 불안감만 존재해 대다수 수요층이 집을 사려는 의욕이 없어졌습니다. 바로 전세시장이 앞으로 지속적으로 불안하게 되는 요인입니다. 전세로 눌러앉아 있겠다는 생각이 번지면서 매수시장 개입이 적어진 것입니다. 전세는 올라도 매매시장은 한산한 이유가 되겠지요.
3. 선진국형 자산구조변화가 시작된 점도 요인입니다. 부동산을 줄이고 금융자산 중심으로 전환하는 것이 저성장, 베이비붐 은퇴, 인구구조 변화 등 여러면에서 유리하다는 생각을 갖습니다. 우리와 선진국과의 자산구조는 현재 정반대입니다. 우리의 경우 부동산이 77%이고 그중 80%가 주택입니다. 이런 구조가 적어도 50% 수준까지는 내려올 것으로 보입니다. 부동산 유효수요가 앞으로 줄어들수 밖에 없는 이유죠. 특히 주택구매력이 강했던 40중반 이상이 시장에 개입하지 않고 있습니다.
4. 젊은 층은 집살 돈이 없습니다. 신규수요가 시장에 진입해야 주택시장이 활력을 찾아 돌아가는데 젊은층은 여전히 높은 주택가격에 집을 살 엄두를 내지못하고 있습니다. 매매가 대비 전세가 비율이 45%대 이하에 머물고 있다는 것은 상대적으로 매매가가 높다고 볼수도 있습니다. 선진국 시장에서와 마찬가지로 임대주택 시장을 전전하는게 젊은 계층입니다. 향후 임대시장, 전ㆍ월세시장이 더욱 활기를 띨 것임을 예고하는 부분입니다.
5. 향후 전망입니다. 기준금리 인상 예고 등 주택시장을 끼고 있는 분위기가 주택가격 상승에 긍정적이지 못하다 저성장에 따른 소비의 소폭 증가, 구매력 약화 등도 부정적인 요인입니다. 따라서 집값이 일부지역에서는 오른다 해도 전반적으로 오르기는 힘든 구조입니다. 바로 이런 점이 전세수요를 더욱 부추기고 있는 것이지요.
-그렇다면 전세시장 혼란이 앞으로 지속된다고 봐야겠네요.
▲전세수요의 지속적인 증가에도 불구하고 전셋집은 많지않은게 더욱 문제입니다. 그마나 집주인들은 저금리로 돈굴리기가 마땅치않아 전셋집을 아예 월세로 놓고 있습니다. 보증부 월세가 많은거죠. 중개업소에 가면 월셋집은 여전히 많습니다. 서울의 전셋집 8% 이상이 월세 전환이 되는 마당에 전국 곳곳에서도 이같은 현상이 생기면서 전셋집은 더욱 줄어들게 뻔하지요. 전세대란이 앞으로 지속될 수 밖에 없는 이유입니다. 전세 뿐만 아니라 월세에 대한 특별한 대책이 필요한 것도 이같은 이유에서입니다.
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