MC 성기영: 전세대란, 전세폭탄, 전세난민 그야말로 전세난에 신조어도 쏟아지고 있습니다. 그 만큼 애가 타고 목이 마른 상황인데요..그러다 보니 정부는 각 부처 대로, 국회 역시 여야, 지방자치단체, 연구소, 민간전문가 등의 해법이 쏟아지고 있습니다. 다양한 해법의 실효성 여부를 알아보고 이달말 담길 추가 대책에 어떤 내용이 담겨야 할지 분석해 봅니다. 헤럴드경제 장용동 논설실장입니다.
-이제 거론하기가 겁나는데요. 전세 오름폭이 커지나요? 먼저 동향좀 파악해보죠.
▲지난 1월 한달 전세가 전국 평균 0.9%가 상승, 2002년 1월(2.1%) 이후 9년 만에 최고치를 기록했습니다. 주택가격 조사가 시작된 1986년부터 올해까지 26년간의 같은 달 평균 증감률인 ‘과거평균’ 0.4%보다 0.5%포인트나 높은 수치입니다. 지난해 12월 한달간 상승률은 0.7%로 역대 최고치였는데 이를 경신한 것입니다. 갈수록 가파르게 오른다고 봐야겠죠.전세가격이 23개월 연속 오름세를 보이며 전통적인 비수기에도 가격이 더 오르는 이상징후를 보인 점이 앞날이 험난함을 예고하고 있다고 봐야합니다. 통상적으로 2~4월은 지난 25년간 월 평균 0.9~1.6% 전셋값이 뛴 전통적인 이사철입니다. 이렇게 본다면 이사수요와 신혼수요가 겹치는 올 봄에 ‘전세대란’이 절정에 이를 것으로 예상됩니다.
실제로 중개업소를 상대로 한 설문조사에서 ‘공급이 부족하다’는 응답이 82.9%로 최근 3년(2008년 1월 54.2%, 2009년 1월 31.6%, 작년 1월 67.2%) 같은 달과 비교해 크게 높았습니다.
전세가격 급등세는 당분간 지방에서 수도권으로, 도심에서 외곽으로, 중소형에서 대형으로, 아파트에서 연립·다세대 주택으로 도미노처럼 확산될 것으로 보입니다.
-정치권에서 조차 연일 전세대책을 쏟아내는 등 이유가 있군요. 이달말 정부의 전ㆍ월세 추가대책을 앞두고 그야말로 봇물처럼 대안들이 나오고 있는데요 , 일단 원인이 정확해야 처방이 가능한데 원인파악은 제대로 됐다고 보나요?
▲그렇습니다. 부분적인 시각차이, 과거에 공공임대를 많이 지었으나 최근에 부진한 탓이다 등 견해는 존재하나 근본원인에 대해서는 대체적으로 의견이 일치합니다.
대략 3가지 이유에서죠. 첫째, 집 살 여력은 있지만 값이 오르지 않을 것 같으니 전세를 살면서 기다리자는 수요자들이 많아지면서 전ㆍ월세 매물부족이 심화되고 있기 때문. 둘째는 1~3인 소가구 증가세로 이들을 수용할 도심주택 공급 부족하기 때문. 셋째는 2008년 9월이후 전세계약자들이 재계약이 도래, 당시 가격이 크게 하락했던 전세가가 2년뒤 크게 오르는 상황으로 이전수요가 많이 발생한 탓. 그밖에 재개발재건축에 따른 멸실주택 이주자 증가, 3월 말로 예정돼 있는 DTI(총부채상환비율) 연장, 혹은 서울 강남 지역에 대한 완화 여부에 대한 불확실성 등을 꼽을수 있습니다.
-일단 원인 정확하게 밝혀졌다면 해결방안이 나와야하는데...이게 만만치 않죠? 컵이 모자라 공장에서 찍어내듯 주택공급을 하루아침에 늘릴수도 없구요. 어떤 대안들이 나오고 있습니까?
▲저마다 난리입니다. 백가쟁명식 해법이 나오고 있습니다. 그러나 정작 알맹이 있는 대안은 많아 보이지 않아 당장 쉽게 전세대란을 진정시킬수는 없을 것 같습니다. 그래서 더 걱정입니다.크게 수요와 공급, 세제, 금융지원, 규제완화 등으로 나눠볼수 있을 것 같습니다.
수요쪽에서는 수요분산 방안 등이 우선 거론되고 있습니다. 한꺼번에 전ㆍ월세 등 임대수요가 몰리는 상황이다보니 전세대란을 가라앉히기가 어렵다고 보고 내집마련 유도 등 주택매수세를 진작시켜야 한다는 주장들이 많이 나오고 있습니다. 주택거래부진, 향후 집값 불안 등으로 집을 사지않는 수요자들이 전세 등 임대시장에 머물면서 전세물건 부족이 초래됐고 이것이 전세가 상승으로 이어지는 측면이 강하게 때문입니다. 3월말 끝나는 총부채상환비율에 따른 대출규제 완화조치를 연장하자는 얘기도 이런 의미에서 나오는 것이죠.
연장효과와 내집마련 실수요층 매입유도, 거래회복 등 긍정적인 효과가 있기 때문입니다.
하지만 집값을 부추길 우려와 가계부채 증가문제, 실효성 부진, 빚내서 집사라는 꼴이어서 여전히 논란이 되고 있습니다.
이외에도 수요쪽에서는 지난번 대책에 포함된 재개발ㆍ재건축 시기조정 등이 재차 거론되고 있습니다. 지난 2년간 10만가구가 멸실됐으나 공급은 5만수준에 그쳐 수급불안이 전세를 부추긴다는 판단에서입니다.
-공급 쪽의 대안 역시 쏟아지고 있는 것 같더라구요. 어떤 내용인가요?
▲그렇습니다. 이 부분은 정부가 가장 심혈을 기울이고 있는 부분이죠. 공급을 늘리는 것이 가장 효과적이기 때문입니다. 한나라당도 어제 공공임대 등 공급확대를 정부측에 특별주문하고 나섰고 대통령도 강조한 대목입니다.
매입전세임대주택 2만6000가구 이달내 조기 공급(매입해 개보수 완료한 6000가구, 전세임대주택 1만3000가구, 신규매입임대 7000가구), 신축 중인 공공분양과 임대주택 조기완공 등이 주요내용입니다. 향후 공공임대주택의 획기적인 확대공급이 주방향이 될 것으로 보입니다. 4%대에 달하는 임대물량을 선진국수준인 10%수준이상으로 끌어올릴 필요성 있지요.
미분양 주택의 임대주택화, 보금자리 분양주택 지원 국민주택기금을 공공임대주택 건설 지원으로 전환, 공공임대주택 확대공급, 재개발ㆍ재건축시 임대주택건설의무화 및 소형의무비율 복원 등 임대공급 확대를 위한 방안도 많이 나오고 있습니다.
지난해부터 정부와 서울시가 본격 공급해온 도시형생활주택 공급도 확대하는 쪽으로 가닥을 잡고 있습니다. 2%의 값싼 자금을 지원하고 규제를 풀고 있습니다. 서울시는 올해 7000가구 공급에 이어 내년에는 1만5000가구를 공급, 전ㆍ월세난을 푼다는 것입니다.
-임대제도에 대한 근본적 개선책도 많이 나오고 있는 것 같습니다. 어떤 내용들인가요?
▲맞습니다. 민주당이 어제 당 대책특위를 열고 대책을 내놨는데 5% 이내로 전세가를 제한하자는 전세값 상한제와 임차인에게 1회 계약연장 청구권을 제공하자(총 4년 전월세 거주)는 임대계약갱신 청구권 등을 보완, 주택임대차보호법 개정하자는 것이었습니다.
약자보호라는 상당한 의미가 있지만 임대인의 평등권이나 재산권 침해논란, 실행가능한 세부정비 등으로 쉽지않은 상황입니다. 이런 의미에서 임차인의 차임연체나 부정임차, 중대한 과실 등 특별한 상황에 한해 계약갱신 거절권한을 부여토록 했습니다.
일본의 경우 월세의 1~2달분을 집주인에게 선급금을 주는데 이는 거의 돌려받지 못합니다. 훼손된 부분들에 대한 보상이죠. 집주인에 유리한데 유럽쪽에서는 세입자 기준이 강화되어 집주인이 불리한 경우가 많습니다. 우리도 보다 향후 임대수요가 많아짐을 감안해 강화할 필요도 있다고 봅니다.
이외에도 임대차 등록제 시행, 저소득층의 임대료를 지원하는 주택바우처제도 등의 도입이 거론되고 있습니다.
-금융지원이나 규제완화책, 기타방안으로 거론되는 대책은요?
▲임대주택사업자 지원 후속대책 조기확정, 주택보유세 강화를 통한 가격하향 유도, 생애최초 주택자금대출 연장, 민간부동산 펀드 미분양 투입, 주택리모델링 심의 완화 등이 거론되고 있습니다.
-이달말 발표예정이죠? 정부안이... 실효성있는 대책이 나와야 할텐데. 어떻게 전망하세요?
▲하지만 하루아침에 전ㆍ월세난을 해소할 수는 없습니다. 중장기적인 안목을 가지고 차근차근 대비해야 합니다. 대중 인기 영합식으로 대안을 추진하기 때문에 현재와 같은 상황이 왔다고 봅니다.
수도권 미분양 9000여 가구 등 전국적으로 10만가구선에 달하는 미분양아파트 활용방안만해도 언뜻 듣기는 좋은 대안으로 받아들여지지만 대부분 40평형대 이상 중대형이고 아직 준공까지는 시일이 많이 남은 물량이 대부분입니다. 결코 해결책이라고 볼수 없죠.
어떤 경우도 인위적으로 집값 상승을 부추기는 대책 역시 바람직하지 않습니다. 다만 집값 상승은 어차피 어려운데 DTI를 너무 억제해 실수요자까지 집을 못 산다면 그 완화책은 수용하는게 맞습니다.
중기적으로는 기존도시 내 소형 임대주택 건설을 크게 늘리도록 재개발ㆍ재건축 속도를 높여야 합니다. 소가구화 현상과 도심권으로 몰리는 현상, 앞으로 지속될 것입니다.
보금자리주택 부작용만을 봐서도 안됩니다. 오히려 서민에게 더 가까이 다가가는 공공부분의 역할이 늘어나야 합니다. 민간은 민간시장 활성화로 풀어야 합니다. 공공택지를 제외한 분양가 상한제폐지 등이 시급합니다.
유효수요가 있는 곳에 최적 주택을 공급할 때 공급효과를 극대화할 수 있습니다.
(www.changapt.com)
