현재 리모델링 시장 규모는 1000조원 가량으로 추정된다. 정부가 `불가'에서 `원점 재검토'로 입장을 바꿈에 따라 리모델링 시장이 꿈틀대고 있다.
국토부는 이날 정부과천청사 국토부 회의실에서 한국주택협회, 대한주택건설협회, 한국리모델링협회 관계자와 협회 측이 추천한 시공·설계업자, 리모델링 조합장 등 20여명이 참석한 가운데 민·관 합동 간담회를 개최한 뒤 이같이 밝혔다.
국토부 관계자는 간담회에서 “수직증축뿐 아니라 수평증축, 별동증축 등을 통해 가구 수를 늘리는 방안과 리모델링을 제도적으로 지원하기 위한 모든 아이디어가 검토 대상”이라며 “어떤 결론이 나올지는 현재로선 전혀 알 수 없다”고 말했다.
국토부는 내달 초 관련 공무원과 협회 등 이해관계자, 업계, 지자체, 연구진이 참여하는 전담팀(TF)을 국토부 내부에 구성해 상반기 중 대안을 마련하고 하반기 공청회 등을 거쳐 제도 개선에 착수할 방침이다.
국토부는 최근 주택건설업계가 요구해온 아파트 수직증축을 통한 가구수 증설에 대해 LH(한국토지주택공사)의 연구용역 결과를 들어 불가 방침을 고수해왔다. 국토부가 다양한 대안을 백지상태에서 재검토한다는 방침을 밝힘에 따라 어떤 결론이 날지 주목된다.
앞서 LH의 연구용역 보고서는 인구구조 변화, 도시계획, 구조 안전성, 재건축과의 제도 형평성 등 여러 측면에서 수직증축을 통해 가구 수를 늘리고 일부를 일반분양하는 것은 허용하기 어렵다고 결론 낸 바 있다.
반면 리모델링협회 등은 “보고서 내용이 심각하게 왜곡됐으며 국내 기술력을 고려할 때 수직증축의 안전성에 문제가 없다는 여러 연구 결과도 있다”고 반박해 왔다.
▶“900~1000조원” 리모델링 시장, ‘촉각’
조성된 지 20년이 가까워지는 분당, 일산 등 5개 1기 신도시의 200만 가구가 리모델링 사정권에 있고, 이들 지역과 서울 강남·서초·노원·성동구 등에서 수직증축 허용을 요구하는 목소리가 크다.
또 사실상 전국 아파트의 80~90%가 리모델링 대상이고, 시장 규모도 900조~1000조원에 달한다는 게 업계 분석이어서 국토부가 어떤 결론을 내리느냐에 따라 부동산시장에 엄청난 파장이 예상된다.
현행 주택법 등은 전용면적의 30% 이내 범위에서 수평증축하거나 지상 1층을 필로티(기둥) 구조물로 바꾸는 선에서 1개층을 수직 증축할 수 있게 하고 있다.
이런 가운데 민주당 조정식 의원은 전용면적 85㎡ 이하의 경우 증축 한도를 30%에서 60%까지로 확대하고 가구 수의 10%만큼 수직증축할 수 있게 하는 내용의 주택법 개정안을 발의한 상태여서 앞으로 논란은 더욱 뜨거워질 것으로 전망된다. 국토부가 이날 오후 정부과천청사에서 연 업계 간담회에서도 양측 주장이 팽팽하게 맞섰다.
▶“구조 안전” 문제는...?
연구용역을 맡았던 토지주택연구원의 윤영호 연구위원은 이날 회의에서 보고서 내용을 소개했다.
현재 수직증축을 추진하는 아파트는 건설 당시 증축을 고려하지 않고 설계됐고 도면조차 없는 경우가 많아 기존 구조물의 성능을 파악하는데 한계가 있다는 내용이다. 이때문에 몇 개 층을 더 얹는다면 구조 안전에 심각한 문제가 생길 수도 있다는 것이다.
또 1~2인 가구가 2010년 43.3%에서 2030년 51.8%로 늘어나는 상황에서 85㎡ 이하의 증축 한도를 확대해 대형 평형을 양산하는 것은 바람직하지 않다는 견해도 제시됐다.
보고서는 도시환경 측면에서 1기 신도시는 수직증축 허용시 용적률 400%의 초고밀 도시로 바뀌어 기존 기반시설이 이를 수용하기 불가능하다고 지적했다. 특히 30~40년이 지난 아파트가 대상인 재건축과 달리, 리모델링은 이를 활성화한다는 취지로 용적률 등에서 각종 특례와 완화된 규제가 적용돼 수직증축까지 허용하면 제도 형평성에도 어긋난다고 설명했다.
즉, 재건축 때는 임대주택 의무 건설(용적률의 30%)로 가구당 1억5000만원의 손실이 생기고 5억원 이익이 발생하면 평균 2억1500만원의 초과이익을 환수하지만, 리모델링에는 이런 의무가 없다는 것이다.
선진국은 사용 기한 연장, 에너지 절감, 장애인ㆍ고령자용 시설 보완 등을 위해 리모델링이 활성화돼 있고 보조금·융자금 제공, 세금 공제 등의 지원을 하고 있으나 가구수 확대를 허용하는 경우는 없다고 보고서는 덧붙였다.
▶“기술력’은 문제 없다?
리모델링협회 등 업계를 대표해 참석한 사람들은 보고서의 결론에 대해 조목조목 반박했다.
협회 측은 현행법상 허용되는 용적률 30% 한도 내에서 20%가량은 수평증축으로 가구당 전용면적을 넓히고 나머지 10% 안팎은 수직증축을 통해 가구 수를 늘리는 방식의 ‘용적률 총량제’ 도입을 주장하고 있다.
이럴 경우 10층 아파트는 1개층, 20층 아파트는 2개층이 더 올라가고 1층을 필로티 형식으로 개조하면 1개층을 더 얹을 수 있다. 이를 일반분양하면 기존 주민의 부담금을 30~40% 낮출 수 있게 된다.
리모델링협회 차정윤 사무처장은 “구조기술사나 공학 전공 교수 등 전문가와 건설업계는 세계 최고 수준인 국내 건축 기술로 수직증축이 충분히 가능하며 안전성에문제가 없다고 밝히고 있고, 관련 연구도 충분히 진행된 상태”라고 주장했다.
과밀화 문제도 지구 단위로 적용하는 용적률을 재건축·재개발 사업에서는 예외로 하고 있지만, 리모델링에는 어김없이 적용된다며 오히려 제도적으로 역차별을 받고 있다고 반박했다.
차 처장은 “선진국은 재건축이라는 개념 자체가 없고 신축이냐 리모델링이냐로 나뉜다”며 “가구의 수평 통합이나 분할, 수직증축이 자유롭다”고 강조했다.
그는 또 “재건축은 건축물을 모두 허물고 새 주거단지를 조성하는 것으로, 편익시설이 추가로 생기는 만큼 이익을 환수하는 게 맞지만 리모델링은 자기 집을 수선해 가치를 높이는 것으로, 이익은 투자에 대한 정당한 대가”라고 주장했다.
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