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[부동산이야기]⑦부동산계약의 대리

기사입력 : 2016.04.05

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[헤럴드분당판교]임차인 또는 매수인으로서 주택, 상가, 토지 등의 부동산 계약을 할 때 가장 중요한 일은 반드시 등기부상에 표시된 임대인 또는 매도인의 명의자를 직접 만나 계약을 하하는 것이다. 그러나 명의자 대신 배우자 또는 부모, 자식 등의 가족이나 위임장을 소지한 대리인이 나와 계약을 하는 경우가 있다. 이럴 때 법적으로 보호를 받기 위해서는 어떻게 해야 하는지 알아본다.

먼저, 명의자가 인감을 날인한 위임장과 3개월 이내 발급한 인감증명서를 첨부하여 계약을 체결하는 사람에게 위임을 하는 경우이다. 이 경우 명의자가 어떠한 업무까지 위임을 했는가를 꼭 확인해야 하는 것이 중요하다. 예를 들면 계약서의 날인과 계약금 수령, 중도금 및 잔금 수령 등의 부동산 계약과 관련된 일체의 업무를 위임한다는 표시가 없으면 대리인이 위임장과 인감증명서를 가져왔다 하더라도 금전과 관련된 것은 명의자 통장으로 송금하는 것이 안전하다.

가끔 가족관계증명서, 주민등록등본, 의료보험증 등을 첨부하여 명의자의 배우자가 계약하려는 경우가 있다. 민법 827조에 따라 부부는 일상가사에 대해 대리권이 있다고 명시되어 있기 때문이다. 이 때 주의할 점은 판례상 이는 임대차 등에 대해서만 적용될 뿐이지 매매에는 성립되지 않는다는 것이다. 임대차의 경우에도 계약 시에는 배우자 날인을 용인하더러도 잔금 전까지 명의자를 직접 만나 서명을 받아야 하며, 금전과 관련된 것은 역시 명의자 통장으로 송금하는 게 안전하다. 그리고 부모, 자식은 일상가사에 대한 대리권이 없으므로 반드시 위임장을 첨부해서 계약을 하는 것이 안전하다.

명의자가 해외에 있는 경우 명의자는 현지 한국 대사관, 영사관을 방문해 위임을 받는 사람의 인적사항과 부동산계약 관련 위임업무 내용을 정확히 기재한 후 대사관, 영사관의 날인을 받아 위임하는 사람에게 원본을 보내야 한다. 한국국적을 상실한 사람은 현지의 법률공증사무소에서 위임장을 작성해 보내야 한다. 해외에서 작성한 위임장은 공인중개사를 통해 변호사, 법무사 등에게 효력이 있는 위임장인지 다시 한번 확인을 하는 절차가 꼭 필요하다.

법인과 계약을 할 때에는 계약서에 날인을 하려는 사람이 법인등기부등본상 대표이사가 아닌 경우 회사가 부동산 계약에 대해 위임한 위임장과 법인인감증명서가 필요하다. 금전적인 것은 일반적으로 회사명의의 통장으로 입금하므로 개인통장으로 입금을 요구하는 경우 반드시 회사에 확인을 해야 한다.

또한, 임대인은 임차인이 타인 명의로 계약을 한 경우 계약종료 후 보증금을 반환할 때 반드시 계약서상에 표시된 임차인에게 보증금을 반환해야 하며, 이 때 계약서상의 명의자의 배우자에게도 반환하면 안된다는 점을 주의해야 한다.

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이위연 공인중개사(yeon6852@naver.com)

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