그렇다면 적정한 월세수익률은 얼마일까. 상가의 경우 지하부터 지상고층까지 선택의 폭이 넓다. 물론 가장 선호하는 곳은 사람들의 왕래가 많은 1층이다. 하지만 여기는 가격이 높은데 수익률은 낮다. 따라서 적정한 수익를을 생각하면서 투자를 결정해야 한다.
공인중개사들이 상정하는 상가 월세수익률 계산은 '1년 월세/구입가격-보증금'이다. 그러나 상가분양 상담사들은 대출을 포함하여 '1년 월세-1년 대출이자/구입가격-대출금-보증금'으로 계산을 해 월세수익률을 부풀린다. 만약 대출을 최대로 받았다가 상가 임대가 안되면 대출이자로 인해 마이너스 수익률이 발생하기 때문에 이런 계산방식은 주의할 필요가 있다.
공인중개사들의 계산방식에 의한 상가 월세수익률은 분당의 A급 상가의 1층이 연 4~5%정도, 2층은 연 6~7%정도로 형성되어 있다. 지하나 3층 이상은 거래가 드물기 때문에 급매형식으로 처분되어 10%가 넘는 경우도 가끔 있다. 기존 세입자가 실패해 나간 경우 새로운 세입자를 구하기 힘들어 공실 발생 우려가 있기 때문으로 본다. 안정된 수익을 위해서는 가급적 1,2층 상가에 투자하는 것이 좋고, 3층 이상이더라도 병원이나 대형학원 등 안정적으로 월세를 낼 수 있는 업종이 임대되어 있으면 고려해볼 만하다.
1,2층 상가를 투자하려면 4억원에서 크게는 10억원 이상이 든다. 1~2억원의 소액투자를 하려면 주거형 소형오피스텔에 투자를 하는 것이 바람직하다. 주거형 소형오피스텔은 공실 발생 가능성도 적은데다 투자수익은 보통 5%대를 유지한다. 추후 월세가 상승함에 따라 매매가격이 오르면 양도차익도 기대해 볼 수 있다. 10억원이 넘는 돈으로 투자를 하고자 하는 경우에는 오피스텔 여러 실(室)을 구입하는 것도 괜찮은 방법이다. 1층 상가 1개를 소유하고 있으면 장기간 공실이 발생할 경우 생활에 큰 타격을 입게 되나 여러 오피스텔로 나누어 소유하면 1실 임대료에 차질이 발생해도 생활에 지장이 없어 안정적인 노후생활을 보낼 수 있다.
이위연 공인중개사(yeon6852@naver.com)
* 이 글은 필자의 개인의견이며, 〈헤럴드분당판교〉는 이 글에 따른 독자의 부동산거래에 대해서는 책임지지 않습니다.(편집자 주)
